Heving av leieforholdet
Retten til å heve leieforholdet er ofte regulert i leiekontrakten og følger også av husleieloven § 9-9. Manglende betaling fra leietakers side vil på visse vilkår kunne gi hevingsgrunn, jf. husleieloven § 9-9 (1) a.
Ved heving opphører leieforholdet med øyeblikkelig virkning og leietaker kan pålegges å flytte fra lokalet straks. Det kreves at utleier erklærer heving, og leietaker kan ikke i etterkant avverge heving ved å innfri betalingsforpliktelsen.
Heving er en inngripende sanksjon og krever «vesentlig» mislighold fra leietakers side. I dette ligger det at ikke alle betalingsmislighold vil gi rett til heving. Utleier må dermed i mange tilfeller finne seg i å inndrive husleiekravene sine på vanlig måte, uten at utleier har rett til å heve leieforholdet.
Hva hvis leietaker ikke flytter etter heving?
Utleier kan som sagt i hevingserklæringen pålegge leietaker å flytte straks, og leietaker kan velge å rette seg etter dette. Dersom leietaker ikke flytter frivillig, vil imidlertid utleier få et problem idet utleier ikke uten videre har myndighet til å kaste leietaker ut av lokalene.
I slike tilfeller må utleier i utgangspunktet ta ut søksmål for domstolene for å få dom for hevingsretten og at leietaker plikter å fravike lokalene. Slik dom kan senere brukes som alminnelig tvangsgrunnlag for utkastelse. Hvis utleier får medhold i hevingskravet vil leietaker også normalt bli erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av manglende utflytting, jf. husleieloven § 9-9 (3).
En alminnelig domstolsprosess er imidlertid tids- og ressurskrevende. I de mer klare tilfellene – hvor hevingsvilkårene er «åpenbart» oppfylt – kan utleier derfor også velge å begjære tvangsfravikelse direkte på grunnlag av hevingserklæringen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) d. Skriftlig varsel om tvangsfullbyrdelse må da være mottatt hos leietaker minst to uker før begjæring om tvangsfravikelse sendes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.